Wer aktuell in Dortmund eine Immobilie verkauft, merkt schnell: Das Thema Energieeffizienz ist kein Randaspekt mehr – es ist das große Gesprächsthema in nahezu jedem Verkaufsgespräch. Käufer fragen heute nicht zuerst nach dem Garten oder der Garage, sondern nach dem Energieausweis, der Heizung und dem Baujahr. Und das völlig zu Recht. (Stand: Oktober 2025)
Stabile Preise, aber wachsende Unterschiede
Laut aktuellem Halbjahresbericht des Gutachterausschusses Dortmund bewegen sich die Immobilienpreise insgesamt auf stabilem Niveau. In einigen Stadtteilen – besonders dort, wo moderne Baujahre überwiegen – sind sogar leichte Preissteigerungen zu beobachten.
Schaut man genauer hin, wird der Zusammenhang zwischen energetischem Zustand und erzieltem Verkaufspreis deutlich:
- Neubauten und junge Häuser erreichen aktuell rund 3.800 bis 4.000 € pro Quadratmeter.
- Bestandswohnungen liegen im Schnitt bei etwa 2.100 € pro Quadratmeter.
- Ältere Gebäude (vor 1976) landen meist deutlich darunter – nicht selten 25–30 % niedriger.
Das zeigt: Energieeffizienz ist längst ein zentraler Preistreiber. Käufer wollen wissen, ob sich Heizung, Fenster und Dämmung auf dem aktuellen Stand befinden – oder ob nach dem Kauf erst einmal kräftig investiert werden muss.
Besonders gefragt: die guten Lagen im Dortmunder Süden
Am deutlichsten zeigt sich die Preisstabilität – und teils sogar Aufwärtstendenz – in den klassischen Südstadtteilen.
Allen voran Kirchhörde, Lücklemberg, Berghofen, Buchholz und Syburg. Diese Gebiete profitieren von ruhigen, grünen Wohnlagen, gleichzeitig aber guter Erreichbarkeit der Innenstadt.
Hier treffen solide Bausubstanz, attraktive Grundstücksgrößen und häufig energetisch modernisierte Gebäude auf eine kaufkräftige Klientel.
Selbst Objekte mit kleineren Mängeln bleiben hier gefragt – vorausgesetzt, sie bieten energetisch zumindest eine vernünftige Basis. In anderen Stadtteilen, etwa Hombruch, Wichlinghofen oder Löttringhausen, ist die Entwicklung ähnlich positiv, wenn auch etwas gemäßigter.
In weniger gefragten Stadtlagen (z. B. Teilen von Eving, Scharnhorst oder Dorstfeld) hingegen spielt der energetische Zustand oft eine noch größere Rolle – hier entscheiden Effizienz und Modernisierung fast allein über die Preisakzeptanz.
Was Käufer wirklich bewegt – Eindrücke aus dem Alltag
In den vergangenen Monaten war kaum ein Beratungsgespräch ohne das Thema Energieeffizienz. Ein Beispiel:
Ein junges Paar aus Hörde, beide berufstätig, stand kurz vor dem Kauf eines charmanten Hauses aus den 60ern. Schön geschnitten, tolle Lage – aber alte Ölheizung, Einfachverglasung und ungedämmtes Dach. Nach der ersten Begeisterung kamen die Fragen: „Was kostet eine neue Wärmepumpe?“ „Wie hoch ist der Stromverbrauch?“ „Bekommen wir dafür Fördermittel?“
Am Ende war klar: Die Sanierungskosten hätten den Kaufpreis um rund 80.000 € verteuert – das hat das Paar zum Nachdenken gebracht. Sie haben sich schließlich für ein anderes, jüngeres Objekt entschieden – mit effizienter Heizung, dafür kleinerem Garten.
Ein anderes Beispiel: Eine Familie aus Aplerbeck suchte gezielt nach einem „Haus ohne Baustelle“. Das Gebäude sollte nicht perfekt sein, aber energetisch solide. Als wir ihnen ein Reihenhaus aus 2008 zeigten, war der Unterschied sofort spürbar. Anstatt über Energiefragen zu diskutieren, ging es direkt um Raumaufteilung und Finanzierung – und das Objekt war binnen zwei Wochen verkauft.
Diese Gespräche wiederholen sich fast täglich. Manche Interessenten bringen Listen mit, auf denen Heizsystem, Baujahr und Energieklasse vorab abgehakt werden. Früher waren das Exoten – heute ist es Standard.
Eigene Verkaufserfahrung: Qualität setzt sich durch
Ein aktuelles Beispiel aus unserem Büro unterstreicht das Ganze sehr deutlich:
Wir haben eine Immobilie aus dem Baujahr 2007 vermittelt – energetisch schon mit hervorragendem Standard, allerdings auf einem Erbpachtgrundstück, was viele zunächst skeptisch macht. Doch die Resonanz war enorm: mehrere Interessenten, teils über dem angesetzten Preisniveau. Am Ende wurde das Haus über Marktwert verkauft.
Der ausschlaggebende Punkt war nicht die Lage, sondern die Energieeffizienz. Die Käufer wussten, dass sie in den nächsten Jahren keine teuren Modernisierungen erwarteten. Selbst der Erbpachtfaktor trat in den Hintergrund – Planungssicherheit zählte mehr als Eigentumsgrundbuch.
Warum Energieeffizienz inzwischen bares Geld wert ist
Deutschlandweite Studien – unter anderem von Empirica und BuVEG – belegen diesen Trend: Immobilien mit hoher Energieeffizienz erzielen im Schnitt 15 bis 25 % höhere Verkaufspreise.
Zwischen Energieklasse G und B kann der Unterschied bis zu 30 % betragen.
Der Grund liegt auf der Hand: Unsanierte Immobilien bedeuten Risiko. Niemand weiß genau, welche Investitionen auf einen zukommen oder wie sich gesetzliche Vorgaben entwickeln. Käufer reagieren entsprechend vorsichtig – und kalkulieren Abschläge.
Bei effizienten Häusern hingegen überbieten sich Interessenten teilweise – weil sie wissen, dass Heizung, Fenster und Dämmung stimmen und die Energiekosten planbar bleiben.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
- Energiezustand realistisch einschätzen. Ein aktueller Energieausweis ist Pflicht, aber auch eine Chance, den Status transparent zu zeigen.
- Sanierungsbedarf offen ansprechen. Ehrlichkeit zahlt sich aus – wer Risiken nicht verschweigt, schafft Vertrauen.
- Gute Vorbereitung. Sanierungsfahrplan, Kostenschätzungen, Informationen zu Förderungen – das alles hilft, Einwände früh zu entkräften.
- Professionelle Präsentation. Aussagekräftige Fotos, klare Texte und nachvollziehbare Daten sind das A und O.
- Preisstrategie anpassen. Wer modernisiert hat, darf selbstbewusst auftreten. Bei älteren Objekten zählt realistisches Pricing mehr als Wunschdenken.
Fazit
Im Dortmunder Immobilienmarkt 2025 gilt: Energieeffizienz verkauft – Sanierungsbedarf kostet.
Besonders in den südlichen Stadtteilen wie Kirchhörde, Lücklemberg, Berghofen oder Buchholz sind energetisch gute Häuser weiterhin heiß begehrt – und erzielen Preise, die vielerorts sogar über dem Niveau des Vorjahres liegen.
Unsanierte Bestände tun sich schwerer, doch auch sie finden Käufer – wenn Preis, Transparenz und Präsentation stimmen.
Kurz gesagt:
Nicht nur die Lage entscheidet über den Erfolg – sondern auch, wie effizient die Immobilie ist. Und das spüren wir im täglichen Vertrieb deutlich. Sind Immobilien mit schlechter Effizienz unverkäuflich? Natürlich nicht, denn der richtig ermittelte Immobilienwert spielt hier die Hauptrolle. Gerne ermitteln wir hier für Sie den marktgerechten Preis.
Quellen:
Gutachterausschuss Dortmund (Halbjahresbericht 2025), Empirica 2025, BuVEG 2025, eigene Vertriebserfahrungen Dörnhoff Immobilien.
