Wer eine Wohnung in Dortmund vermieten möchte, steht früh vor einer entscheidenden Frage: Welche Miete ist für die Immobilie angemessen? Ein zu niedrig angesetzter Mietpreis kann langfristig wirtschaftliche Nachteile bringen. Eine zu hohe Forderung kann dagegen die Vermietung erschweren und zudem rechtliche Grenzen berühren.
Eine wichtige Grundlage bietet der aktuelle Dortmunder Mietspiegel 2025/2026. Für eine realistische Einschätzung reicht es jedoch nicht aus, lediglich einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis heranzuziehen. Baujahr, Größe, Ausstattung, energetischer Zustand und insbesondere die konkrete Wohnlage müssen gemeinsam betrachtet werden.
Der aktuelle Mietspiegel Dortmund 2025/2026 gilt bis zum 31. Dezember 2026. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Er gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen und berücksichtigt dabei verschiedene Eigenschaften der Immobilie.
Dabei bezieht sich die Vergleichsmiete auf die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Stadt Dortmund berücksichtigt unter anderem:
Der Mietspiegel enthält Mietpreisspannen, innerhalb derer weitere wohnwertsteigernde oder wohnwertmindernde Merkmale berücksichtigt werden können. Genau deshalb sollte die Tabelle nicht isoliert betrachtet werden.
Wichtig ist außerdem: Der Mietspiegel gilt nicht uneingeschränkt für jede Immobilie. Ausgenommen sind beispielsweise Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Neubauwohnungen ab Baujahr 2020, Wohnungen unter 20 oder über 145 Quadratmetern sowie möbliert vermietete Wohnungen. In solchen Fällen kann er teilweise lediglich als Orientierung dienen.
Innerhalb Dortmunds können sich Wohnlagen deutlich unterscheiden. Deshalb betrachtet der Mietspiegel nicht nur die Stadt als Ganzes. Das Dortmunder Stadtgebiet ist für die Berechnung in sieben Gebiete eingeteilt, für die unterschiedliche Zuschläge vorgesehen sind. Die Stadt stellt dafür eine adressgenaue Gebietseinteilung zur Verfügung.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Aussage „eine Wohnung in Dortmund kostet durchschnittlich X Euro pro Quadratmeter“ greift zu kurz. Ob sich eine Immobilie beispielsweise in einem gefragten Wohnumfeld im Dortmunder Süden, in einem zentralen Quartier oder an einer stark befahrenen Straße befindet, kann einen Unterschied machen. Auch Lärmbelastungen durch Hauptverkehrsstraßen oder Bahnstrecken können Einfluss auf die Bewertung der Wohnqualität haben. Entscheidend ist deshalb immer die Mikrolage der konkreten Immobilie.
Neben Lage und Baujahr spielt die Ausstattung der Wohnung eine wichtige Rolle. Dabei sollte nicht jede einzelne Modernisierung automatisch mit einer höheren Miete gleichgesetzt werden. Entscheidend ist, welche Merkmale nach dem Mietspiegel tatsächlich für den Wohnwert relevant sind.
Je nach Immobilie können beispielsweise folgende Punkte eine Rolle spielen:
Umgekehrt können auch wohnwertmindernde Eigenschaften berücksichtigt werden.
Für Vermieter lohnt es sich daher, die Ausstattung ihrer Wohnung möglichst genau zu dokumentieren. Fotos, Rechnungen oder Nachweise über Modernisierungen können später helfen, den Zustand der Immobilie nachvollziehbar einzuordnen.
Ein weiterer wesentlicher Faktor ist das Baujahr. Der Dortmunder Mietspiegel unterscheidet verschiedene Baualtersklassen, denen jeweils unterschiedliche Ausgangswerte beziehungsweise Spannen zugeordnet werden. Auch die Wohnfläche spielt eine Rolle. Eine kleine Wohnung lässt sich nicht automatisch mit demselben Quadratmeterpreis bewerten wie eine deutlich größere Wohnung im selben Gebäude.
Bei der Fortschreibung des Dortmunder Mietspiegels für 2025/2026 sind die dort ausgewiesenen Mieten gegenüber dem vorherigen Mietspiegel im Durchschnitt um rund 5 Prozent gestiegen. Die Entwicklung unterscheidet sich jedoch abhängig von der jeweiligen Baualtersklasse. Gerade deshalb sollten ältere Vergleichswerte oder frühere Mietangebote nicht ungeprüft für eine neue Vermietung übernommen werden.
Ein häufiger Fehler besteht darin, sich bei der Mietpreisfindung ausschließlich an aktuellen Immobilienanzeigen zu orientieren. Die dort genannten Preise sind Angebotsmieten. Sie zeigen zunächst lediglich, zu welchem Preis andere Vermieter ihre Wohnungen am Markt anbieten. Ob ein Mietvertrag tatsächlich zu diesem Preis abgeschlossen wird, lässt sich daraus nicht immer erkennen. Der qualifizierte Mietspiegel verfolgt einen anderen Ansatz. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage gesetzlich definierter Kriterien und erhobener Mietdaten ab. Angebote vergleichbarer Immobilien können deshalb ergänzend interessant sein. Für eine fundierte Mietpreisermittlung sollten sie aber nicht die einzige Grundlage darstellen.
Seit dem 1. März 2025 gehört Dortmund zur Gebietskulisse der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung. Damit gilt in Dortmund unter anderem die sogenannte Mietpreisbremse. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei bestehen gesetzlich geregelte Ausnahmen und Besonderheiten. Eigentümer sollten deshalb vor einer Neuvermietung prüfen, welche Vorgaben im konkreten Fall gelten. Dieser Beitrag bietet hierzu lediglich eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung.
Ein hoher Mietpreis klingt aus Eigentümersicht zunächst attraktiv. Bei der Vermietung sollte jedoch langfristiger gedacht werden. Ist eine Wohnung im Verhältnis zu Lage, Zustand und Ausstattung deutlich zu hoch angesetzt, kann sich die Vermarktungsdauer verlängern. Gleichzeitig kann die Zahl geeigneter Interessenten sinken. Ein marktgerecht angesetzter Mietpreis schafft dagegen eine bessere Grundlage für eine planbare Vermietung. Ziel sollte deshalb nicht sein, irgendeinen möglichst hohen Quadratmeterpreis aufzurufen, sondern die Immobilie realistisch im Dortmunder Mietmarkt einzuordnen.
Wer seine Immobilie vermieten möchte, muss nicht nur einen angemessenen Mietpreis bestimmen. Auch die Präsentation der Immobilie, die Suche nach geeigneten Mietern und die Organisation der Vermietung spielen eine wichtige Rolle. Als inhabergeführtes Maklerunternehmen mit langjähriger Erfahrung im Dortmunder Immobilienmarkt begleitet Dörnhoff Immobilien Eigentümer bei der Vermietung ihrer Häuser und Wohnungen. Dabei fließen sowohl die Eigenschaften der Immobilie als auch die konkrete Lage und das aktuelle Marktumfeld in die Einschätzung ein. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Dortmund vermieten möchten und bei der Festlegung des Mietpreises Unterstützung benötigen, sprechen Sie uns gerne an.
