Regelmäßig ist in den Wirtschaftsnachrichten von wieder steigenden Immobilienpreisen die Rede. Auch für Dortmund meldet der Gutachterausschuss eine positive Entwicklung: mehr Verkäufe, höhere Umsätze und moderate Preissteigerungen.
Wer derzeit jedoch ein älteres Einfamilienhaus, eine sanierungsbedürftige Immobilie oder ein energetisch schwaches Mehrfamilienhaus verkauft, erlebt häufig eine andere Realität. Kaufinteressenten prüfen genauer, kalkulieren vorsichtiger und reagieren auf einen zu hohen Angebotspreis oftmals gar nicht erst.
Wie passt das zusammen?
Die kurze Antwort lautet: Der Immobilienmarkt ist kein einheitlicher Markt. Mieten, Neubauwohnungen, moderne Bestandsimmobilien und ältere Häuser mit Sanierungsbedarf entwickeln sich inzwischen sehr unterschiedlich. Durchschnittswerte allein bilden diese Unterschiede nur unzureichend ab.
Nach Angaben des Gutachterausschusses wurden 2025 in Dortmund rund zehn Prozent mehr Grundstücke und Immobilien verkauft als im Vorjahr. Der Geldumsatz erreichte rund 1,5 Milliarden Euro.
Bei bestehenden Eigentumswohnungen stiegen die Preise im Dortmunder Stadtgebiet durchschnittlich um etwa fünf Prozent. Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Gutachterausschuss im Durchschnitt ein Plus von rund zwei Prozent aus, für Mehrfamilienhäuser etwa drei Prozent.
Das sind reale, auf notariell beurkundeten Kaufverträgen basierende Zahlen. Sie bedeuten jedoch nicht, dass jede Immobilie um zwei, drei oder fünf Prozent teurer verkauft werden kann.
Ein Durchschnittswert sagt zunächst nur etwas über die Gesamtheit der ausgewerteten Verkäufe aus. Er berücksichtigt nicht ohne Weiteres, ob in einem Jahr besonders viele modernisierte Häuser in guten Wohnlagen oder besonders viele renovierungsbedürftige Objekte verkauft wurden. Auch Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, energetischer Zustand und Mikrolage beeinflussen den jeweiligen Kaufpreis erheblich.
Der Gutachterausschuss weist deshalb ausdrücklich darauf hin, dass allgemeine Dortmunder Markttendenzen wegen der Lage und der objektspezifischen Merkmale erheblich vom Wert einer einzelnen Immobilie abweichen können.
Ein steigender Geldumsatz und mehr abgeschlossene Kaufverträge zeigen zunächst, dass wieder mehr Bewegung in den Markt gekommen ist. Sie beweisen aber nicht, dass Verkäufer jeden gewünschten Preis durchsetzen können.
2024 wurden in Dortmund insgesamt 3.781 Kaufverträge registriert. Das waren rund 22 Prozent mehr als 2023, aber noch immer deutlich weniger als im Jahr 2020 mit 5.007 Verträgen.
Der Markt hat sich also vom besonders schwachen Jahr 2023 erholt. Von der außergewöhnlich starken Nachfrage während der Niedrigzinsphase ist er trotzdem noch ein gutes Stück entfernt.
Auch die jüngsten Zahlen mahnen zur Differenzierung: Im ersten Quartal 2026 wurden in Dortmund 950 Kaufverträge erfasst – rund zwei Prozent weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sank die Zahl der Verkäufe sogar von 276 auf 237. Das entspricht einem Rückgang von rund 14 Prozent.
Gleichzeitig lag der gesamte Geldumsatz höher. Das kann beispielsweise durch größere oder besonders hochpreisige Einzeltransaktionen entstehen. Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern mit Gewerbeanteil weist der Gutachterausschuss sogar ausdrücklich darauf hin, dass die deutliche Umsatzsteigerung wesentlich von einem einzelnen hochpreisigen Verkauf beeinflusst wurde.
Eine hohe Umsatzsumme ist daher kein Beleg dafür, dass die Nachfrage in allen Teilmärkten gleichermaßen stark ist.
Das Statistische Bundesamt meldete für das erste Quartal 2026 einen Anstieg der deutschen Wohnimmobilienpreise um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Gegenüber dem vierten Quartal 2025 betrug das Plus lediglich 0,3 Prozent.
Damit steigen die Preise zwar wieder moderat. Das aktuelle Preisniveau liegt bundesweit aber noch immer unter dem Höchststand des Jahres 2022. Der Häuserpreisindex erreichte im zweiten Quartal 2022 einen Wert von 109,6 Punkten. Im ersten Quartal 2026 lag er bei 100,5 Punkten.
Die Schlagzeile „Immobilienpreise steigen wieder“ ist damit statistisch korrekt. Ebenso richtig ist aber: Der vorausgegangene Preisrückgang wurde noch längst nicht vollständig aufgeholt.
Ein weiterer Grund für die gefühlte Diskrepanz liegt in der Vermischung verschiedener Datengrundlagen.
Portalpreise sind zunächst einmal die Preisvorstellungen der Verkäufer. Der tatsächliche Marktwert zeigt sich erst, wenn ein Käufer bereit und finanziell in der Lage ist, diesen Preis zu bezahlen.
Der Dortmunder Wohnungsmarktbericht stellte bereits für 2024 fest:
Ein Immobilienangebot kann daher monatelang oder im Extremfall über Jahre in einem Portal erscheinen, ohne dass der aufgerufene Preis dadurch zum Marktpreis wird. Im Gegenteil: Eine ungewöhnlich lange Vermarktungszeit ist häufig ein Hinweis darauf, dass Preis, Zustand und Lage aus Sicht der Käufer nicht zusammenpassen.
Ein hoher Angebotspreis beweist nur, dass dieser Preis verlangt wird – nicht, dass er erzielbar ist. Portale sind leider keine Wunschbrunnen mit Grundbuchanschluss.
Bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern hat sich die Kaufentscheidung grundlegend verändert. Früher standen häufig Lage, Grundstück, Wohnfläche und Raumaufteilung im Vordergrund. Heute spielt zusätzlich der technische und energetische Zustand eine entscheidende Rolle.
Käufer kalkulieren unter anderem:
Der Dortmunder Wohnungsmarktbericht nennt die Energieeffizienz ausdrücklich als eines der wichtigsten Kaufkriterien bei Bestandsimmobilien. Dies betreffe besonders Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren, die derzeit verstärkt auf den Markt kommen.
Viele Interessenten sehen bei solchen Immobilien nicht nur den Kaufpreis. Sie addieren Kaufnebenkosten, Modernisierung, energetische Maßnahmen und Finanzierungskosten zu einer Gesamtbelastung.
Ein beispielhafter Kaufpreis von 450.000 Euro kann sich mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklercourtage und einer umfangreichen Sanierung schnell zu einem Gesamtaufwand von 600.000 Euro oder mehr entwickeln. Dann konkurriert das ältere Haus plötzlich mit bereits modernisierten Immobilien oder sogar mit Neubauangeboten.
Der Sanierungsbedarf muss deshalb in der Wertermittlung realistisch berücksichtigt werden. Dabei ist nicht zwingend jeder zukünftig investierte Euro eins zu eins vom Kaufpreis abzuziehen. Sehr wohl muss aber bewertet werden, welchen Gesamtaufwand ein durchschnittlicher Käufer akzeptiert und welche Alternativen ihm für dasselbe Budget zur Verfügung stehen.
In der Niedrigzinsphase konnten viele Mängel durch die starke Nachfrage und günstige Finanzierungen überlagert werden. Heute ist der Markt selektiver.
Besonders gefragt bleiben in der Regel:
Deutlich schwieriger sind dagegen:
Deshalb können Durchschnittspreise steigen, während ein konkretes älteres Haus dennoch niedriger bewertet werden muss als noch vor einigen Jahren. Das ist kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines zunehmend differenzierten Marktes.
Während Kaufinteressenten wegen Finanzierungskosten und Sanierungsrisiken vorsichtiger geworden sind, bleibt der Dortmunder Mietwohnungsmarkt angespannt.
Nach dem Dortmunder Wohnungsmarktbericht 2025 lag die mittlere Angebotsmiete für wiedervermietete Bestandswohnungen im Jahr 2024 bei 8,97 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Das waren 4,4 Prozent mehr als im Vorjahr.
Bei Neubauwohnungen stieg die mittlere Angebotsmiete sogar um 9,6 Prozent auf 13,29 Euro pro Quadratmeter. Dabei handelt es sich um einen Medianwert für das gesamte Stadtgebiet. Das bedeutet: Die eine Hälfte der erfassten Angebote lag darunter, die andere darüber.
In guten Dortmunder Lagen und bei hochwertigen Neubauprojekten werden inzwischen häufig 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter oder mehr aufgerufen. Ein Neubauangebot unter 12 Euro pro Quadratmeter ist auf dem frei finanzierten Markt nur noch selten anzutreffen.
Die Stadt Dortmund ging in ihrem Wohnungsmarktbericht zudem davon aus, dass die Neubaumieten 2025 weiter steigen würden.
Die hohen Neubaumieten entstehen nicht allein aufgrund einer hohen Nachfrage. Sie sind auch Folge erheblich gestiegener Herstellungskosten.
Der bundesweite Baupreisindex für neue Wohngebäude lag im Mai 2026 bei 140,3 Punkten. Bezogen auf das Basisjahr 2021 mit 100 Punkten entspricht das einem Anstieg um gut 40 Prozent innerhalb weniger Jahre. Allein gegenüber Mai 2025 erhöhten sich die Neubaupreise nochmals um fünf Prozent.
Hinzu kommen:
Ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus lässt sich daher wirtschaftlich kaum mit den Mieten eines vor Jahrzehnten finanzierten Bestandsgebäudes betreiben. Die hohen Neubaumieten spiegeln zumindest teilweise die tatsächlichen Herstellungskosten wider.
Bei der Diskussion über steigende Mieten sollte außerdem zwischen drei Bereichen unterschieden werden:
Der Dortmunder Wohnungsmarktbericht beschreibt eine wachsende Lücke zwischen bestehenden Mietverhältnissen und öffentlich angebotenen Wohnungen. Viele Haushalte verschieben deshalb einen geplanten Umzug, weil eine neue Wohnung erheblich teurer wäre.
Diese Entwicklung zeigt sich auch in der niedrigen Leerstandsquote: Der strukturelle Leerstand in Dortmund liegt nach Angaben der Stadt bei nur 1,6 Prozent. Einschließlich kurzfristiger Leerstände sind es 2,2 Prozent. Das reicht nicht als normale Fluktuationsreserve für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt.
Ende 2024 lebten rund 614.500 Menschen in Dortmund. Die Zahl der Haushalte stieg innerhalb eines Jahres um etwa 1.000 auf rund 322.000. Eine wachsende Zahl von Haushalten trifft damit auf ein knappes verfügbares Mietangebot.
Auch hier ist eine genaue Betrachtung notwendig. Steigende Angebotsmieten können den Wert eines Mehrfamilienhauses grundsätzlich stützen. Entscheidend ist jedoch nicht nur, welche Miete bei einer Neuvermietung theoretisch verlangt werden könnte.
Für die Bewertung zählen unter anderem:
Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit niedrigen Bestandsmieten und hohem Investitionsbedarf kann daher trotz steigender Neuvermietungsmieten unter erheblichem Preisdruck stehen.
Der Dortmunder Immobilienmarkt ist keineswegs eingebrochen. Es werden wieder mehr Immobilien verkauft und in mehreren Segmenten steigen die tatsächlich beurkundeten Preise moderat.
Der Markt verzeiht aber immer weniger Bewertungsfehler.
Eine Immobilie, die marktgerecht angeboten wird, kann weiterhin zügig und zu einem guten Preis verkauft werden. Wird dagegen ein modernisierter Musterfall als Vergleich für ein energetisch schwaches Haus mit erheblichem Sanierungsbedarf verwendet, entsteht schnell ein Preis, für den sich kaum ein Käufer findet.
Ein zunächst zu hoher Angebotspreis ist dabei nicht immer folgenlos. Lange Vermarktungszeiten machen Interessenten skeptisch. Wiederholte Preisreduzierungen können den Eindruck erwecken, mit der Immobilie stimme etwas nicht. Am Ende wird manchmal sogar weniger erzielt, als bei einem realistischen Startpreis möglich gewesen wäre.
Die aktuellen Meldungen über steigende Immobilienpreise sind nicht falsch. Sie sind nur zu pauschal.
In Dortmund zeigt sich derzeit ein vielschichtiges Bild:
Die entscheidende Frage lautet daher nicht: „Steigen oder fallen die Immobilienpreise?“
Sie lautet: Welche Immobilie, in welchem Zustand, in welcher Lage und zu welchem realistischen Gesamtaufwand für den Käufer wird bewertet?
Erst wenn diese Punkte berücksichtigt werden, entsteht aus einer allgemeinen Marktstatistik eine belastbare Einschätzung für die konkrete Immobilie.
Datenstände: Dortmunder Mietmarkt überwiegend 2024, Dortmunder Grundstücksmarkt 2025 und erstes Quartal 2026, bundesweite Immobilien- und Baupreisentwicklung bis zum ersten beziehungsweise zweiten Quartal 2026.
Thomas Dörnhoff ist seit 1994 als Immobilienmakler in Dortmund tätig. Im selben Jahr stieg er in das 1968 gegründete Familienunternehmen Dörnhoff Immobilien ein und übernahm dessen Geschäftsführung. Seit mehr als drei Jahrzehnten begleitet er Eigentümer, Käufer und Familien bei der Bewertung und Vermittlung von Wohnimmobilien in Dortmund und Umgebung. Seine Einschätzung verbindet aktuelle Marktdaten mit den Erfahrungen aus der täglichen Vermarktungspraxis.
Autor: Thomas Dörnhoff
Dörnhoff Immobilien – Immobilienvermittlung in Dortmund seit 1968
