Was geschieht, wenn ein Erbbauvertrag abläuft?
Entweder wird das Erbbaurecht um eine weitere Laufzeit verlängert oder der Erbbaurecht-Nehmer erhält nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags eine Entschädigung – in aller Regel anteilig der Höhe des Verkehrswertes der Gebäude.
Nichts! Die Veränderungen betreffen das Grundstück, während die darauf befindlichen Gebäude nach wie vor im Eigentum des Hausbesitzers bleiben.
Beim Amtsgericht wird das Erbbaurecht auf einem besonderen Erbbau-Grundbuchblatt eingetragen.
Im Regelfall beträgt der Erbbauzins jährlich zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes. In einer Studie der Initiative Erbbaurecht geben die teilnehmenden Kommunen einen durchschnittlichen Erbbauzins von 3,6 Prozent an. Vertraglich kann der Erbbauzins in festgelegten Intervallen an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex angepasst werden. Stets sollte die Höhe des Erbbauzinses auch in Relation zu erzielbaren Mieterträgen eines Gebäudes gesehen werden. So beträgt der Zins normalerweise weniger als 20 Prozent der Nettokaltmieten. Daher können die Kosten auch unter denen eines Hypotheken-Kredits liegen. Auch spielt das Alter des Erbbaurechtes eine große Rolle. So sind bei alten Erbbaurechten die Erbpachtzinsen wesentlich niedriger als es bei Neubauten der Fall ist.
Regelmäßig der Erbbaurecht-Nehmer. Außerdem ist er als Hauseigentümer für die Erschließungskosten sowie für die Versicherungen – etwa gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- oder Wasserschäden – verantwortlich.
Prinzipiell ja, Erbbaurecht-Verträge sehen diese Möglichkeit zumeist vor. Zu beachten sind natürlich immer behördliche Auflagen, ob also dafür Genehmigungen erforderlich werden.
Schon alleine wegen der langen Laufzeit – in aller Regel 99 oder gar 198 Jahre – kann ein Erbbaurecht-Vertrag selbstverständlich weitervererbt werden. Nach Ablauf kann der Erbbauvertrag auch in den meisten Fällen weiter verlängert werden.
In diesem Fall hat der Erbbaurecht-Nehmer in aller Regel ein Vorkaufsrecht für das Grundstück. Nimmt er dieses nicht wahr, kann der neue Besitzer entweder den bestehenden Erbbauvertrag übernehmen oder mit dem Erbbaurecht-Nehmer einen neuen Vertrag aushandeln.
Es gibt ein spezielles Erbbau-Grundbuch, in das der Erbbaurecht-Nehmer notariell beglaubigt eingetragen wird. Der Erbbaurecht-Geber bleibt Grundstückseigentümer im Grundbuch.
Grundsätzlich kann auf jedes Grundstück das Erbbaurecht bestellt werden. Viele Kommunen bewirtschaften Wohngebäude, Geschäftsgebäude, Freizeit- oder Sportanlagen nach diesem Prinzip. Auch wenn von &bdquoBaurecht" die Rede ist, muss ein Erbbaurechts-Grundstück nicht zwangsläufig neu bebaut werden. Im Gegenteil: Gerade bei bestehenden älteren Gebäuden und insbesondere bei denkmalgeschützten Bauten wird dieses Recht häufig angewandt.
Wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Zinsen zwei Jahre in Verzug ist wenn er einen Insolvenzantrag über sein Vermögen stellt wenn Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird oder er sein Haus nicht vertragsgemäß versichert hat, tritt der sogenannte Heimfall ein, d.h. die Rückgabe an den Grundstückseigentümer. Es können darüber hinaus noch andere Vertragsinhalte vereinbart werden.
In der Regel (Einzelfallprüfung wichtig) bis zu 60 80 % von der beurkundeten Kaufpreissumme).
Somit muss im Regelfall der Erwerber eines Erbpachtgrundstückes je nach Belastungsmöglichkeit ca. 30 50 % Eigenkapital mitbringen, da ja zum Kaufpreis auch noch Erwerbsnebenkosten wie Notar, Makler und Gerichtskosten anfallen.
Hier gibt es jedoch eventuell gewisse Kniffe, die Sie bei der Finanzierung mit Ihrer Bank absprechen sollten. Eventuell gibt Ihnen Ihre Bank ein Teildarlehen ohne Absicherung im Grundbuch, oder Sie können einen Teil der Finanzierung in einer Immobilie absichern, die Sie noch besitzen.
Wie Grundstücke sind Erbbaurechte mit Grundpfandrechten (Grundschulden, Hypotheken) belastbar. Zur Eintragung ist stets die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig. Die Zustimmung wird mit Angabe des Darlehensbetrags, des Beleihungswerts und des Gläubigers beantragt. Für normale Baudarlehen, die einer planmäßigen Tilgung und Verzinsung unterliegen, wird sie gewährt. Grundschulden und Hypotheken werden im Grundbuch im Rang nach dem Erbbauzins eingetragen. Ein Rangrücktritt des Erbbauzinses ist nicht möglich. Darauf müssen Sie bei der Finanzierungsverhandlung mit Ihrer Bank hinweisen. Bei Belastungen des Erbbaurechts besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung, sofern sie sich "im Rahmen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Erbbaurechts hält" und "im Rahmen vernünftigen wirtschaftlichen Verhaltens liegt" und der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird. Eindeutige Belastungsgrenzen sind nicht bestimmt. Diese müssen unter Abwägung der Sachlage des Einzelfalls, insbesondere des Wertes des Erbbaurechts (nicht des Grundstücks) im Verhältnis zur Belastung sowie den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen des Erbbauberechtigten getroffen werden. Insoweit ergeben sich unterschiedliche Interessenskonstellationen. Während der Erbbauberechtigte naturgemäß daran interessiert ist, eine möglichst hohe Beleihungsfähigkeit zu erreichen (dies gilt insbesondere bei Kapitalanlagemodellen), muss der Erbbaurechtsgeber ein Interesse daran haben, dass die Belastung in einem Rahmen bleibt, der sein Heimfallrecht nicht ins Leere laufen lässt, wenn die Belastung des Erbbaurechts den Wert des Bauwerks erheblich übersteigt. In der Praxis ergeben sich dann Interessenskollisionen, wenn zu der 100%igen Fremdfinanzierung des Bauwerks noch die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer, die neue Einbauküche oder gar das neue Auto mitfinanziert werden sollen. Dementsprechend kommt der Prüfung, in welcher Höhe eine Beleihung des Erbbaurechts sinnvoll ist, erhebliche Bedeutung zu. Dies gilt auch für Belastungen des Erbbaurechts im Rahmen einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme (Sicherungshypothek) durch Gläubiger des Erbbauberechtigten.
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