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Interessante Urteile

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Interessante Rechtsurteile, rund um Immobilien, Mietrecht, Nachbarschaftsrecht, Jurist
 

 

 

 

Schönheitsreparaturen: Der Mieter muss beim Auszug die Einbaumöbel nicht streichen

Mietern würde ein "Übermaß zum nicht dem Schönheitsreparaturkatalog" der zweiten Berechnungsverordnung gehörenden Arbeiten (Absatz 4 Satz 3) auferlegt, wenn sie nach ihrem Auszug aus der Wohnung auch verpflichtet wären, die mitvermieteten Einbaumöbel zu streichen. So entschieden vom Landgericht Berlin. (Hier sollten die Mieter 1.880 € für diesen - vom Mieter schließlich getragenen - Anstrich bezahlen - ohne Erfolg.) (LG Berlin, 67 S 359/15)

Mietrecht: Wird der Strom unterbrochen, sollte das schon drei Tage vorher klar sein...

Ergibt es sich, dass im Rahmen von Bauarbeiten der Strom in einer Mietwohnung für drei Tage unterbrochen werden muss, so ist es Aufgabe des Vermieters, dies rechtzeitig anzukündigen. Das Amtsgericht Bremen hält dafür eine Drei-Tage-Frist für angemessen, falls kein Notfall vorliege. (Hier zugunsten einer Journalistin entschieden, die auch von zu Hause aus arbeitete.) (AmG Bremen, 9 C 290/15)

Eigentumswohnung: Nicht im Grundbuch anderer Mitbewohner im Haus 'rumschnüffeln...

Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage haben nicht das Recht, das Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers im Areal einzusehen. Sollten Rückstände beim "Wohngeld" bestehen, dann darf der Verwalter das Grundbuch einsehen und den Eigentümern die für einen Beschluss zur Durchsetzung der Ansprüche erforderlichen Informationen weitergeben. (OLG Hamm, 15 W 210/14)

Mietrecht: Fünf Tage "ohne Dusche" sind Mietern nicht zuzumuten...

Sind Fliesenfugen in einer Dusche undicht und hat das Folgen nicht nur für die Dusche selbst, so kann das für die Zeit bis zur "Heilung" Anspruch auf eine Mietminderung bis zu 10 Prozent haben. Außerdem kann den Mietern nicht zugemutet werden, bis zu fünf Sanierungstage ohne "Ganzkörperwaschmöglichkeit" zu sein und sich in dieser Zeit mit einer "Katzenwäsche am Waschbecken" zu behelfen. Sie können deshalb auf eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegen Hotel bestehen. (AmG Aachen, 100 C 272/15)

Mietkaution: Der Vermieter muss das Mietergeld unbedingt "getrennt" aufbewahren

Vermietern ist es nicht erlaubt, die Kautionen seiner Mieter auf einem "normalen" Sparbuch anzulegen, weil es dort nicht vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger der Vermieter geschützt ist, etwa im Falle einer Insolvenz. Es muss sich um ein "getrennt vom Vermögen des Vermieters" eingerichtetes Mietkautionskonto handeln, "das nach außen als treuhänderisch verwaltetes Vermögen zu erkennen ist". Das Mietverhältnis endet auch nur dann, wenn der Vermieter seine Pflicht, die Mietkaution - fehlende Mängel vorausgesetzt - an seinen vormaligen Mieter zurück zu zahlen, erfüllt hat. (BGH, VIII ZR 324/14)

Verwaltungsrecht: Nachts quiekende Meerschweinchen müssen umziehen

Quieken (ein knappes Dutzend) Meerschweinchen einer Universität (hier in Münster), die dort am Institut für Neuro- und Verhaltensbiologie gehalten werden, nachts derart laut, dass eine Nachbarin, deren Grundstück nur zwei Meter von dem Gehege entfernt liegt - unzumutbar gestört wird, so müssen die Tiere „umziehen“. Das gelte auch schon allein deswegen, weil die zehn Meter lange und acht Meter breite Käfiganlage am Gebäude der Universität den Mindestabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück nicht eingehalten hat. (VwG Münster, 2 K 1015/13)

Mietrecht: Vermieter muss keinen "Kampfhund" in einer seiner Wohnungen dulden

Kommen Mieter der Aufforderung ihres Vermieters nicht nach, ihren Kampfhund abzugeben, andernfalls ihnen gekündigt werde, so haben sie damit das Recht verwirkt, weiter in dem Haus leben zu dürfen. Dies allerdings nur dann, wenn der Vermieter zuvor (wie hier geschehen) eine Abmahnung ausgesprochen hatte. (AmG Berlin-Spandau, 3b C 956/01)

Mietminderung: 5 Prozent für Paletten im Eingang und Gewerbemüll neben den Tonnen

Das Amtsgericht Berlin-Wedding hat einem Mieter eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent zugesprochen, weil der Hauseingang ständig zugestellt und die so genannte Müllstandsfläche unsauber und häufig mit Gewerbemüll überfüllt sei. Darin sei ein „Mangel der Mietsache“ zu sehen. (Hier war der Eingang ständig mit Paletten von Obst verstellt. Dadurch, dass der Eingang nur zu einem Viertel und mit Fahrrädern nur mit Mühe benutzt werden könne, sei eine „vertragsgemäße Nutzung“ nur bedingt möglich. Gleiches gelte dafür, dass die Müllecke mit Säcken, Pappen und Dosen zugekleistert sei und es sich dabei um Gewerbemüll handele.) (AmG Berlin-Wedding, 21b C 229/09)

Mietrecht: Auch "schmuddeliger" Mieter darf nicht einfach vor die Tür gesetzt werden

Zwar kann ein „schmutziger“ Mieter für den Vermieter und für die Nachbarn unangenehm sein. Das allein reicht aber nicht zwingend für eine Kündigung des Mietvertrages. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine Kündigung nur dann möglich sei, wenn es zur "Störung des Hausfriedens" komme. Im konkreten Fall ging es um einen „Schmuddelmieter“, der die Wohnung erheblich verschmutzte - angeblich auch durch menschliche Exkremente und Kakerlaken. Unordnung und Schmutz reichen für eine Kündigung jedoch nicht  aus. Die Gefahr des Kakerlakenbefalls bestehe auch, wenn eine Wohnung regelmäßig gereinigt werde - insbesondere in Mehrfamilienhäusern. (LG Berlin, 65 S 148/15)

Mietrecht:

Auch in der Insolvenz kann der Vertrag aufgelöst werden Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter im Falle eines Mangels an der Wohnung die Miete (zum Teil) nur so lange einbehalten darf, wie diese Mietminderung ihren Zweck erfüllt. Bleibt der Vermieter „unbeeindruckt“ und behebt er den Mangel nicht, so muss der Mieter zu anderen Mitteln greifen – jedenfalls darf er die Miete nicht "unendlich lange" kürzen. In dem Fall ging es um einen Mieter, über dessen Vermögen das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden war. Einen Monat später hatte die Treuhänderin jedoch die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt. Vor dem BGH ging es darum, ob der Vermieter dem Mieter nun kündigen und die Kündigung auf Mietrückstände stützen dürfe, die vor dem Insolvenzverfahren entstanden waren. Das Gericht entschied, dass die Kündigungssperre (die für Mieter in der privaten Insolvenz gilt) durch die Freigabeerklärung entfallen sei. Denn diese bewirke, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Parteien zurückfalle. Sie diene nur dem Schutz der Insolvenzmasse und nicht dem persönlichen Schutz des Schuldners, der sich im Zahlungsverzug befinde. (BGH, VIII ZR 19/14)

Verbraucherrecht:

Nachträglicher "Aufpreis" für eine Küche muss nicht akzeptiert werden Einigen sich der Verkäufer eines Küchenfachgeschäftes und der Kunde auf eine Küche mit einer bestimmten Ausstattung sowie auf einen pauschalen Preis (hier in Höhe von 19.000 €), so darf der Küchenverkäufer später an dieser Pauschale nichts ändern. Das auch dann nicht, wenn das ausgesuchte Kochfeld zum Termin des Einbaus nicht mehr lieferbar ist und durch ein höherwertiges ersetzt wird. In dem konkreten Fall hatte der Verkäufer außerdem zwei Positionen bei seiner Kalkulation übersehen (225 € für eine Rückenwandverkleidung und 378 € für eine Nischenrückwand), die er nachberechnete - insgesamt mit dem Kochfeld (für 200 € plus) 803 Euro. Zu Unrecht. Dass der Kunde freiwillig 425 € nachüberwiesen hat, könne zu keinem anderen Ergebnis führen. Die restlichen 378 Euro, die das Küchenhaus eingeklagt hat, müssen nicht überwiesen werden. Es habe sich um einen Werkvertrag gehandelt, da die Firma die Einbaumöbel und -Geräte nach einem auf die Küche zugeschnittenen Einbauplan geliefert, eingepasst und angeschlossen hat. Und durch den Pauschalpreisvertrag sollte der Erfolg, also das Werk als Ganzes, eben durch die vereinbarte Pauschale honoriert werden. (AmG München, 159 C 7891/14)

Mietrecht:

Hat der Vermieter Hochwasser-Schutz eingeplant, haftet er nicht für einen Super-Gau Wird ein Pkw auf einem Platz in einer gemieteten Tiefgaragenplatz bei einem "Jahrhunderthochwasser" in Mitleidenschaft gezogen, so hat er gegen seinen Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn er "alle baulichen Vorkehrungen zum Hochwasserschutz" getroffen hatte. (Was hier schon bei einem Wasserstand von bis zu mehr als 11 Metern vor Schaden bewahrt hatte.) (OLG München, 32 U 1185/14)

Betriebskosten:

Der Hinweis auf längst entfallene "Anlage 3..." macht die ganze Klausel ungültig Weist ein Vermieter noch in einem Mietvertrag zu den Betriebskosten auf die "Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung" hin, um sich die Aufzählung der einzeln umlegbaren Positionen der Betriebskosten zu ersparen, so hat er damit einen entscheidenden Fehler gemacht. Denn seit 2004 gilt anstelle der "Anlage 3..." die "Betriebskostenverordnung". Da der Vermieter den Mieter somit auf eine "falsche Fährte gelockt" habe, müsse er nun die Betriebskosten selbst tragen, da er diesen Aufwand nicht rechtmäßig auf den Mieter "abgewälzt" habe. Daran ändert auch nichts, dass die falsche Bezugnahme durch den Zusatz "in der jeweils geltenden Fassung" ergänzt worden war. (AmG Hanau, 37 C 106/14)

Mietrecht:

Wer übers Internet "fern sehen" kann, braucht keine Satellitenschüssel Wer über einen Internetanschluss verfügt, der braucht, um Fernsehen zu können, keine Satellitenschüssel (Parabolantenne) zu installieren. Wer sie als Mieter ohne Zustimmung des Vermie-ters schon angebracht haben sollte, der muss sie wieder abbauen. Eine Ausnahme gilt für ausländische Mieter, die ohne die Antenne die Programme aus ihrem Heimatland nicht sehen kön-nen. (AmG Frankfurt am Main, 33 C 2232/14-76)

Betriebskosten:

Amtsrichter legt Prozedere für Beanstandungen fest Hat ein Mieter Bauchschmerzen hinsichtlich der vom Vermieter eingereichten Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr, so kann er ihn nicht gleich um spezielle Auskünfte dazu verpflichten. Er muss den "Dienstweg" einhalten (der allerdings gesetzlich nicht im Detail vorgeschrieben ist) und den Vermieter zunächst veranlassen, ihm "Einsicht in die Belege" nehmen zu können. Genügt ihm das allerdings nicht, das heißt: Bleiben auch danach noch Fragen offen, so ist der Vermieter zur "Auskunft verpflichtet". (AmG Wiesbaden, 93 C 3906/12)

Betriebskosten:

Eine "unerklärliche Kostensteigerung" ist kein Argument für eine Kürzung Will ein Mieter gegen eine aus seiner Sicht überhöhte Betriebskostenabrechnung seines Vermieters angehen, so genügt es nicht, wenn er dies mit der Begründung tut, er habe eine "unerklärliche Kostensteigerung" festgestellt. Er sollte sich die von ihm als überhöht angesehenen Positionen im Belegordner seines Vermieters ansehen und danach gegebenenfalls konkrete Einwendungen vorbringen. (AmG Berlin-Mitte, 17 C 247/14)

Wohnungskündigung:

Fehlen zwei Monatsmieten, reicht nicht die Nachzahlung von einer... Kündigt ein Vermieter einem Mieter die Wohnung auf, weil dieser mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, so reicht es für die Rücknahme nicht aus, dass der Mieter einen Tag nach dem Eingang des Kündigungsschreibens für einen Monat die Miete nachzahlt. Das heißt: Er kann dadurch nicht bewirken, nicht mehr mit "zwei Monatsmieten" im Rückstand zu sein. Nur eine vollständige Überweisung des Mietrückstandes hätte dazu geführt, dass der Vermieter seine Kündigung hätte zurücknehmen müssen. (LG Flensburg, 1 T 8/14)

Mietrecht:

Wartung der Telefonleitung ist nicht Vermieter-Sache Grundsätzlich haben Mieter Anspruch darauf, dass ihre Wohnung Mindeststandards erfüllt. Dazu gehören neben Strom- und Wasseranschlüssen auch Telefonleitungen. Allerdings ist der Vermieter nicht für die Instandhaltung der Telefonleitung außerhalb der Wohnung zuständig. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. Im konkreten Fall war die Telefonsteckdose in der Wohnung einer Mieterin ohne Funktion, weil eine Störung der Signalübertragung zwischen dem Übergabepunkt im Keller und der Wohnung bestand. Die Mieterin konnte nicht durchsetzen, dass der Vermieter diese Störung zu beseitigen habe. Die Wartung sei nicht seine Aufgabe, weil er nicht für die Signalübertragung geradestehen müsse. (LG Berlin, 63 S 151/14)

Mieterhöhung: 500.000 statt 4.450 Einwohner ist ein unfairer Vergleich

Vermieter sind berechtigt, für die Forderung nach einer Mieterhöhung auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückzugreifen, wenn für den maßgebenden Ort kein Mietspiegel existiert. Allerdings darf er nicht als "Nachbarort" für eine 4.500-Seelen-Gemeinde den Mietspiegel einer Großstadt (hier: Nürnberg) mit etwa 500.000 Einwohnern heranziehen. Denn die "Nachbargemeinde" sei wegen der hoch unterschiedlichen Mietpreise kein geeignetes Vergleichsobjekt. Sei eine echt vergleichbare Gemeinde nicht in der Nähe, so könne der Mieter nur noch auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen verweisen, für die höhere Mieten gezahlt würden. (Hier ging es um eine Preisanhebung von 271 € um - die hier nach langer Preisstabilität an sich erlaubten - 20 Prozent auf 324 € monatlich.) (BGH, VIII ZR 413/12)

Schönheitsreparaturen: "Nach dem Grad der Abnutzung gemäß Fristenplan" gilt als nicht vorhanden

Das Landgericht Gießen hat eine weitere Klausel zu Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag für ungültig erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige. Sie lautet: Schönheitsreparaturen sind durchzuführen "nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan: ...". Dazu das Landgericht Gießen: Diese Formulierung enthält zwar im ersten Teil die Wendung „nach dem Grad der Abnutzung“, was für sich allein lediglich den Umfang der Renovierungspflicht betrifft. Die weitere Formulierung „Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten...“ legt hingegen den Zeitpunkt der Renovierung nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Mieters verbindlich fest. Ein Mieter kann die Klausel insgesamt nur dahin verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel auch bezüglich der Schönheitsre-paraturverpflichtung insgesamt zur Folge hat. (LG Gießen, 1 S 11/12)

Mietrecht: Unangekündigtes Gerüst muss wieder entfernt werden

Ein Mieter braucht es nicht zu dulden, dass der Vermieter unangekündigt ein Gerüst aufbauen lässt, dass es Arbeitern ermöglicht, in die Wohnung zu sehen und welches außerdem die Sicht nach draußen behindert und die Einbruchsgefahr erhöht. Er kann eine einstweilige Verfügung gegen seinen Vermieter erwirken. Nur bei einer rechtzeitigen Ankündigung der Maßnahme kann sich der Mieter auf die besondere Situation einstellen. (LG Berlin, 65 T 158/13)

Hausratversicherung: Wasser aus einem Wasserrohr ist nicht immer "Leitungswasser"

Nach den Allgemeinen Bedingungen der Hausratversicherung werden Sachen entschädigt, die "durch Leitungswasser" zerstört oder beschädigt wurden. Gab es Schäden durch ein defektes Rohr, das mit Brunnenwasser gefüllt und nicht mit dem übrigen Wasserversorgungssystem verbunden war, so handelte es sich nicht um "Leitungswasser" - mit der Folge, dass die Hausrat-versicherung für einen daraus entstandenen Schaden nicht einzutreten braucht. (OLG Hamm, 20 U 107/12)

Wohnungskündigung: Haus und Garage gehören zusammen

Einer Frau war der Mietvertrag über ein Haus gekündigt worden. Da sie aber ein separates Vertragswerk zu der auf demselben Grundstück befindlichen Garage abgeschlossen hatte, pochte die Mieterin auf eine weitere Stellplatznutzung für ihr Auto. Die Vermieterin verlangte eine gemeinsame Räumung von Haus und Garage und klagte vor dem Bundesgerichtshof, der ihre Sichtweise teilte. Zwar handele es sich bei den abgeschlossenen Wohnungs- und Garagenverträgen um zwei separate Schriftstücke, die allerdings nach dem Willen der Verfasser eine rechtliche Einheit nahe legten. Hiervon sei auszugehen, wenn sich Haus und Garage auf demselben Grundstück befänden, so dass die Vermieterin unabhängig von der Frage des Eigenbedarfs mit der Kündigung des Hausmietvertrages auch das Mietverhältnis der Garage beendet habe. (BGH, VIII ZR 422/12)

Mietkaution: Will der Mieter nicht zahlen, darf er sich eine neue Bleibe suchen

Vermietern ist es nicht verwehrt, einem Mieter, der seine (maximal 3 Monats-Kaltmieten betragende) Kaution nicht bezahlt, den Mietvertrag wieder zu kündigen. Das Landgericht Berlin: Zahlt ein Wohnraummieter nicht die wirksam vereinbarte Mietkaution, so kann das ein Grund für eine ordentliche Kündigung "wegen nicht unerheblich schuldhafter Vertragsverletzung darstellen". Eine vorherige Abmahnung ist dann nicht erforderlich. (LG Berlin: 60 S 180/08)

Mietrecht: Einzimmer-Appartement ist mit Zimmer in einer Wohngemeinschaft nicht vergleichbar

Vermieter, die die Miete erhöhen wollen, dürfen ihre Vermieter unter anderem darauf verweisen, dass für vergleichbare Wohnungen höhere Mieten gezahlt werden. Sie haben jedoch nicht das Recht, einen Mieter, der bei ihnen in einem Zimmer einer Wohngemeinschaft lebt, auf den Preis eines Einzimmer-Appartements in einem Haus am selben Ort zu verweisen. Für solche Mietverhältnisse gelten "unterschiedliche Teilmärkte". (LG Gießen, 1 S 98/12)

Eigentumswohnung: Ein "Skulpturgarten" darf nicht zu "aufdringlich" sein

Eigentümer in Wohnungseigentumsanlagen dürfen einen - ihnen als Sondereigentum zugewiesenen - Garten zwar nach ihren Wünschen gestalten. Dies darf andere Eigentümer jedoch nicht unzumutbar belästigen. Davon ist aber auszugehen, wenn ein Eigentümer Skulpturen aufstellt, die sich farblich erheblich von der Umgebung absetzen und eine "derart prägende Kraft für die Anmutung des Gartens" übernommen haben, dass es sich eher um eine Kunstausstellung als um ein "gärtnerisches Stilmittel" handeln könnte. Solch' Aufdringliches müssen sich andere Wohnungseigentümer nicht bieten lassen. (LG Hamburg, 318 S 31/12)

Mietrecht: Auf unter 18 Grad darf es im Winter auch nachts nicht gehen

Ein Vermieter (hier ging es um eine Genossenschaft) muss dafür sorgen, dass eine Wohnung auch nachts in den kalten Monaten nicht bis auf unter 18 Grad abkühlen kann. Stellt ein Sachverständiger fest, dass sich die Heizungsanlage nachts komplett abschaltet und in besonders kalten Nächten nur durch die Frostschutzfunktion bis auf plus fünf Grad heize, so sei dieser erhebliche Mangel abzustellen. Eine Raumtemperatur von weniger als 18 Grad im Winter sei – auch in der Nacht - nicht hinnehmbar. (LG Wuppertal, 16 S 46/10)

Mietminderung: Sind die Flughafen-Baupläne bekannt, gibt es nichts zurück

Zieht ein Mieter in die Nähe eines Flughafens (hier in Frankfurt am Main) und wird der Airport später ausgebaut (was zum Zeitpunkt seines Zuzugs „allgemein bekannt" war), so kann der Mieter nicht für den mehr aufkommenden Fluglärm eine Mietminderung geltend machen. Hier lagen die Pläne für den Ausbau des Flughafens bereits vor, als der Mann die Wohnung anmie-tete, und in den Medien wurde ausgiebig darüber diskutiert. Der Mieter wusste (oder hätte zumindest wissen müssen), was auf ihn zukommen wird. Die später gestiegene Lärmbelästigung verwirklichte nur ein Risiko, das schon bei Vertragsschluss "bestanden" hatte. Der Vermieter musste ihn auch nicht auf die Pläne hinweisen, die „jedermann kannte".
(AmG Frankfurt am Main, 33 C 1839/12)Mietrecht: Auch für sonderbare Stadtteile gilt der gesamtstädtische Mietspiegel
Der Bundesgerichtshof hat Regeln genauer gefasst, nach denen Mieterhöhungen mit Blick auf die Anpassung an Mietspiegel erlaubt sind. Mieterhöhungen müssen sich am gesamten Mietniveau einer Stadt orientieren und nicht nur an der Preisspanne eines Stadtteils. „Gesamtstädtische“ Mietspiegel sind demnach auch in speziellen Siedlungen anwendbar. Vom Vermieter in Auftrag gegebene Gutachten dürfen sich demnach nicht nur auf die Wohnungen einer einzelnen Siedlung stützen. Das gelte auch dann, wenn es sich um einen außergewöhnlichen Stadtteil handelt (hier um eine ehemalige Soldatensiedlung, die nach Abzug der ausländischen Streitkräfte in Mietwohnraum umgewandelt wurde). Doch auch für diese Siedlung sei ein eigener Mietspiegel nicht gerechtfertigt. (BGH, VIII ZR 354/12)

Steuerrecht: Bei "Vermiete ich dir und vermietest du mir" schöpft der Fiskus Missbrauchsverdacht

Werden Wohnungen innerhalb einer Familie, in denen jeweils selbst gelebt wird, im Wechsel an andere Familienmitglieder "vermietet", so kann das Finanzamt von einer "missbräuchlichen Gestaltung" ausgehen und muss die jeweils geltend gemachten "negativen Überschüsse" bei den Werbungskosten nicht steuermindernd anerkennen. Dies dann nicht, wenn die "Vermieter" keine anderen Gründe für den jeweiligen Wohnungstausch anführen können, als Steuern zu sparen - was sie nicht hätten erreichen können, wenn sie die Räume nur selbst bewohnt, also sich nicht gegenseitig "vermietet" hätten. (BFH, IX R 18/12)

Mietminderung: "Zurück zur Natur" darf nicht mit Abzügen belegt werden

Haben es sich Vögel im mit Efeu bewachsenen Mietshaus gemütlich gemacht, so ist das für Mieter kein Grund, die Miete zu mindern. Dies insbesondere dann nicht, wenn der Bewuchs bereits beim Einzug der Mieter vorhanden war. Das Amtsgericht Berlin-Köpenick stellte fest, dass Vögel zur Natur gehören wie Ameisen und Spinnen; ihr Gezwitscher und die Hinterlassenschaften müssten  entschädigungslos hingenommen werden. (AmG Berlin-Köpenick, 12 C 384/12)

Mietrecht: Ein altes Haus bleibt auch nach Korrekturen ein altes Haus

Ein Mieter kann nicht verlangen, dass der Schallschutz seiner Wohnung in dem (hier 1952 nach dem Krieg wieder aufgebauten) Haus nach einer Estricherneuerung auf 12 Prozent der Gesamtfläche dem DIN-Standard der Neuzeit entspricht. "Diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Verän-derung des Gebäudes nicht vergleichbar, so der Bundesgerichtshof. Der Mieter könne daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt werde, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt." (Hier gegen den Mieter entschieden, der eine Mietminderung um 20 % verlangt hatte, weil er sich nach vorgenommenen Estricharbeiten wegen einer unzureichenden Schallisolierung in seiner Ruhe gestört fühlte.) (BGH, VIII ZR 287/12)

Mieterhöhung: Abweichung vom "qualitativen" Mittelwert besonderer Begründung

Will ein Vermieter, der von seinem Mieter eine höhere Miete verlangt, vom Mittelwert des örtlich maßgebenden "qualitativen Mietspiegels" abweichen, so muss er dafür "besondere Umstände vortragen und beweisen, nach denen die Wohnwertmerkmale im Vergleich als überdurchschnittlich eingeordnet werden" können. Der Vermieter muss dafür konkret darlegen, warum er der Ansicht ist, dass seine Wohnung (wie hier behauptet) eine Einordnung am oberen Wert des Mietspiegels rechtfertigt. Allein der Hinweis darauf, dass sich die Wohnung in einer bevorzugten Wohngegend (laut Vermieter in einer "Makrolage") befinde, reicht jedenfalls nicht aus. (LG Dortmund, 11 S 90/12)

Mietrecht: Bei 120 Euro handelt es sich nicht mehr um "Kleinreparaturen"

"Kleinreparaturen", deren Kosten ein Vermieter seinen Mietern aufdrücken darf, dürfen nicht pauschal mit "120 Euro" angegeben sein. Allenfalls 75 bis 100 Euro seien üblich, so das Amtsgericht Bingen. Die Folge: Der Mieter braucht keine Reparatur zu bezahlen - auch wenn sie weniger als 120 Euro gekostet hat; denn die Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. (AmG Bingen, 25 C 19/13)

Wohnungskündigung: Einmal ist keinmal - auch bei einer wiederholten Unpünktlichkeit

Wenn auch ein Vermieter einen Mieter wegen einer unpünktlichen Mietzahlung abgemahnt hat, so darf er ihm bei einer weiteren Unachtsamkeit nicht das Mietverhältnis aufkündigen, weil er erneut zu spät den Mietzins überwiesen habe. (Hier griff der Vermieter sogar erst Monate später zu dieser Maßnahme. Vor Gericht scheiterte er.) (AmG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 8 C 192/12)

Mietrecht: Vermieter dürfen keine "Gefahrenquellen" schaffen, andernfalls sie haften

Lässt es ein Vermieter zu, dass in seinem Haus von Handwerkern ohne ausreichenden Schutz brennbare Materialien gelagert werden, so hat er für einen Schaden einzutreten, der durch einen Brand (hier von Styroporplatten, die von Handwerkern ohne Sicherung in einem Fitnesscenter eingelagert worden waren) entstanden ist. Die Feuerversicherung des Vermieters machte ihren Versicherten (hier in Höhe von 71.000 € unter anderem an Geräten) ersatzpflichtig, da dieser fahrlässig gehandelt habe. (BGH, XII ZR 6/12)

Mietkaution: Auch nach langer Mietzeit den Rückzahlungsanspruch nicht vergessen

Mieter zahlen zu Beginn ihres Mietverhältnisses in der Regel drei Monatsmieten an ihren Vermieter als Kaution, die vom Vermieter nach dem Auszug gegebenenfalls gegen Mietrückstände, ausstehende Betriebskosten oder fällige Schönheitsreparaturen verrechnet werden kann. "Vergisst" der Vermieter, der keine Ansprüche mehr geltend machen kann (was normalerweise innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages feststehen sollte), die Rückzahlung an den Ex-Mieter, so ist es Sache des Mieters, ihn daran zu erinnern. "Vergisst" dies der Mieter auch, so kann er leer ausgehen. Immerhin hat er drei Jahre Zeit für die Rückforderung - gerechnet vom Ende des Jahres an, in dem der Anspruch entstanden ist. (LG Oldenburg, 4 T 93/13)

Wohnungskündigung: Wenn's schon auf der Kippe steht, darf Bank-Fehler nicht das Aus bedeuten

Ist einem Mieterehepaar wegen häufig unpünktlicher Mietzahlungen und schließlich einem erheblichen Mietrückstand die Wohnung gekündigt worden, so kann von einer Räumung durch den Vermieter abgesehen werden, wenn in einem neuen Vertrag sich die Mieter zur stets "taggenauen" Mietzahlung (hier jeweils bis zum 3. Werktag des Monats) verpflichtet haben. In einer solchen Vereinbarung kann auch der Passus enthalten sein, dass das Mietverhältnis endgültig endet, wenn auch nur einmal gegen die Pünktlichkeits-Regel verstoßen wird. Sollte allerdings ein vom Geldinstitut zu verantwortender Fehler zu einem erneuten - wenn auch geringen - Mietrückstand führen, wäre ein Festhalten an der Räumungs-Klausel unangemessen. (Hier hatte eine Sparkasse versehentlich 2 Monate lang 10 € zu wenig überwiesen. Mit der sofortigen Nachzahlung durch die Mieter war das Malheur behoben - und die Wohnungsräumung vom Tisch.) (LG Freiburg, 3 S 7/13)

Nachbarrecht: Auch unverschuldet kann's einen Schuldenberg geben

Haben Eigentümer eines Reihenhauses in ihrem Garten ein Grillfest veranstaltet, nach dessen Ende ein Brand ausbrach, wodurch auch Nachbarhäuser beschädigt wurden, so haftet der Veranstalter dafür auch dann, wenn nicht zweifelsfrei festgestellt werden kann, ob er an dem Brand die Schuld trägt. (Hier konnte nicht geklärt werden, ob Funkenflug oder eine defekte elektrische Leitung Auslöser für das Malheur gewesen war. In solchen Fällen ist von einer "Störerhaftung" des Nachbarn die Rede. Dazu das Oberlandesgericht Hamm: "Verbleiben nach durchgeführter Beweiswürdigung zur Überzeugung des Gerichts nur Möglichkeiten, die zu einer Störereigen-schaft führen, kann die Haftung darauf gestützt werden, ohne dass geklärt werden muss, welche der verbleibenden Ursachen die Emission hervorgerufen hat."
(OLG Hamm, 24 U 113/12)

Mietrecht: Ein Gartenzaun hat im Hausflur nichts zu suchen

Zieht ein Vermieter einen Gartenzaun durch den Hausflur (!) seines Hauses,  so muss er ihn wieder abbauen, wenn er ihn deswegen gezogen hatte, um dem Mieter den Zugang zum Flurfenster zu versperren. Der Vermieter wohnte auf der einen, der Mieter auf der anderen Seite des Zauns. Weil der Mieter das Flurfenster täglich mehrere Stunden lang zum Lüften öffnete, was dem Vermieter missfiel, griff der zu dieser ungewöhnlichen Maßnahme. Er argumentierte, dass durch das ständige Lüften seine Wohnung wegen seiner undichten Wohnungstür auskühle. Das Amtsgericht Elmshorn gab dem Mieter recht. Der Zaun müsse wieder entfernt werden, weil er den seit Jahrzehnten praktizierten Mitbesitz an Treppenhaus und Flur verletzte. Es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auch das Recht, das Fenster zum Lüften zu öffnen. (AmG Elmshorn, 51 C 180/12)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

 

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