Wohnungskündigung: Wer meint, in "seiner" Wohnung "Tun und Lassen" zu können, was er will…
Ist eine Mieterin der Meinung, in ihrer Mietwohnung "Tun und Lassen" zu können, was sie wolle, geht sie damit aber den Mitmietern erheblich auf die Nerven, so muss sie mit einer fristlosen Kündigung durch ihren Vermieter rechnen. (Hier traf eine Mutter, die mit ihrer Tochter die übrige Wohngemeinschaft "terrorisierte", indem sie – vielleicht mit Ohrstöpseln ausgestattet – überlaute Musik und Geschrei für "normales Mieterverhalten" hinstellte, schließlich bezahle sie Miete für die Räume. Vor Gericht kam sie damit aber nicht durch: Es gebe kein "Recht auf Rücksichtslosigkeit".) (AmG Siegburg, 123 C 109/12)
Mietrecht: Unbefugt einen Keller okkupieren, kann nach hinten losgehen
Nutzt ein Mieter einen Keller, der ihm vom Vermieter nicht zugewiesen wurde, so darf der Vermieter – ist ihm nicht bekannt, wer dahinter steckt – den Keller aufbrechen und den Inhalt (hier Haushaltsgegenstände) entsorgen. Ihn trifft insoweit keine "Obhutspflicht" an den Gegenständen. (AmG Berlin-Mitte, 9 C 303/13)
Eigentumswohnung: Ohne Ankündigung in der Einladung keine Abstimmung in der Versammlung
Beschließt eine Wohnungseigentümerversammlung, dass eine durch den Verwalter bezahlte Rechnung, die den vorgegebenen Kostenrahmen überschritten hat (hier wegen eines angesetzten Stundenlohnes von 300 &euro), nachträglich akzeptiert wird, so kann dieser Beschluss erfolgreich angefochten werden. Dies dann, wenn die Wohnungseigentümer diesen Tagesordnungspunkt nicht mit der Einladung erhalten hatten, sich also darauf nicht vorbereiten konnten. Wäre der Punkt in der Einladung angegeben worden, hätte das außerdem Wohnungseigentümer, die an sich nicht vorhatten, zur Versammlung zu kommen, dazu bewegen können, nun doch teilzunehmen. (AmG München, 481 C 15837/12)
Mietrecht: Vor der Unterschrift unter den Mietvertrag besser "nachmessen"
Wenn auch niemand dazu verpflichtet ist, weil "ehrlich ja am längsten währt", tun Neumieter gut daran, die in ihrem Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße zumindest grob nachzumessen. Stellen Sie nämlich später fest, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl von der vertraglich "vereinbarten" abweicht, so gibt es in vielen Fällen nachträglich kein Geld zurück. Erst wenn die Schwelle der Abweichung von zehn Prozent überschritten ist, darf sowohl für die Zukunft gekürzt als auch für die Vergangenheit eine Erstattung verlangt werden. Dafür gilt eine Verjäh-rungsfrist von drei Jahren – gerechnet aber nicht vom Einzug in die Wohnung, sondern erst von dem Zeitpunkt an, zu dem der Mieter von der enormen Abweichung erfahren hat (die Frist läuft dann vom 1.1. des Folgejahres an). (Hier zu Gunsten eines Mieters entschieden, der laut Mietvertrag 185 qm unter seinen Füßen wähnte, in Wirklichkeit aber auf "mickerigen" 158 qm sein Leben fristete. Das bemerkte er erst nach 7 Jahren, nachdem er bereits 3 Jahre lang woanders wohnte – der neue Mieter hatte wohl nachgemessen und das Ergebnis ausgeplaudert. Der Ausgezogene bekam über 11.000 &euro an überzahlter Miete zurück.)
(LG München I, 31 S 6768/13)
Mietrecht: 84jähriger muss keinen "Winterdienst" mehr leisten, wenn er's nicht kann
Wenn auch der Mieter einer Erdgeschosswohnung laut Mietvertrag verpflichtet ist, den Winterdienst zu leisten, kann das "Amt" abgeben, wenn er (hier nach fast 50 Jahren Mietzeit und inzwischen 84jährig) gesundheitlich dazu nicht mehr in der Lage ist. Das Oberlandesgericht Köln sprach sich dagegen aus, dass der alte Herr gegebenenfalls ein Unternehmen einsetzen müsse – das von ihm auch zu bezahlen sei. Stattdessen solle die Vermieterin selbst tätig werden, indem sie das Unternehmen, das bereits für einen Teil der Räumung der Wege vor dem Haus eingesetzt sei, um den Aufwand, den der alte Vermieter bisher zu erledigen hatte, auch für diesen Teil einsetzen. Die Mehrkosten könne sie auf alle Mieter des Hauses aufteilen.
(LG Köln, 1 S 52/11)
Grundstücksrecht: Gemeinsame Entwässerungsleitungen gemeinsam warten – je geteilt "durch 3"
Verfügen (hier: 3) Eigentümer von Grundstücken über ein einheitliches, "die gemeinsamen Grundstücksgrenzen überschreitendes" Entwässerungssystem, so bilden sie eine "Rechtsgemeinschaft". Das bedeutet: Kommt es zu einer Verstopfung, die saniert werden muss, so sind alle Eigentümer der Gemeinschaft verpflichtet, die dadurch anfallenden Kosten gemeinschaftlich zu tragen. Dies sowohl unabhängig davon, ob für diesen Fall zuvor eine Vereinbarung getroffen worden war noch, auf welchem Grundstück welches Rohrstück verläuft und in welchem Teil die Verstopfung eingetreten ist. (OLG Hamm, 5 U 100/12)
Mietminderung: Weggenommene Dachbodennutzung spart wenigstens Geld
Ist einem Mieter vertraglich eingeräumt worden, den Dachboden zu nutzen (hier zusätzlich zu seiner 75 qm großen Wohnung) und entzieht der Vermieter ihm dieses Recht später, so kann der Mieter die Miete mindern. Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass bei einer Wohnung dieser Größe der Entzug der Dachbodennutzung einen Mangel darstellt und eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Es sprach eine Mietminderung in Höhe von zwei Prozent zu. Begründung: Der Dachboden sei vertraglich mitvermietet worden und die Tatsache, dass der Mieter ihn nicht mehr nutzen könne, führe zur Minderung. Es liege ein zu berücksichtigender Mangel vor, weil der nicht mehr als Trockenplatz und Abstellraum genutzt werden kann.
(AmG Köln, 203 C 192/14)
Mietrecht: Im "hohen Alter" darf eine Mieterin einen Zusatzschlüssel für den Pflegedienst verlangen
Vermieter dürfen einer Mieterin "in hohem Alter" keinen zweiten Schlüssel zu ihrer Wohnung verweigern, der für den Pflegedienst beziehungsweise für ihren Sohn vorgesehen ist. Bedingung ist allerdings, dass sie die Kosten dafür trägt (was im hier entschiedenen Fall allerdings von vornherein nicht streitig war). Der Vermieter, der sofort nach Erhebung der Klage zustimmte, wollte deswegen die entstandenen Gerichtskosten nicht tragen – musste er aber. (AmG Gel-senkirchen, 210 C 147/13)
Steuerrecht: Wer mehrere Immobilien besitzt, kann mehrere "erste" Arbeitsstätten haben
Besitzt und verwaltet ein Steuerzahler mehrere Immobilien, die er (mehr oder weniger) regelmäßig aufsucht, um zum Beispiel Handwerker aufzusuchen, alte Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen oder neue Mieter einzuweisen, so kann er für seine Fahrten dorthin 30 Cent pro gefahrenen Kilometer von seinem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, nicht jedoch die (hier wesentlich) höheren tatsächlichen Aufwendungen für den Pkw. Es handelt sich – vergleichbar den Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte von Arbeitnehmern – jeweils um eine "regelmäßige Tätigkeitsstätte", für die die Pauschalregelung zwingend vorgeschrieben ist, auch wenn ein Fahrtenbuch geführt worden ist. (FG Berlin-Brandenburg, 7 K 7084/13)
Grundsteuer: Eine "Wohnung" braucht nur 20 Quadratmeter groß zu sein
Eine "Wohnung" im Sinne des Grundsteuergesetzes, die sich in einem Studenten-Wohnheim befindet, das als Appartementhaus betrieben wird, liegt vor, wenn eine Einheit aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination (oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen) besteht, ferner ein Bad/WC sowie einen Flur hat – und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 Quadratmetern. (Hier war ein Studentenwohnheim im Erbbaurecht gebaut worden. Die 1-Zimmer-Appartements waren 22,1 Quadratmeter groß. Der Betreiber war der Ansicht, dass die Einrichtung von der Grundsteuer befreit sei, "weil sie zur Erfüllung gemeinnütziger oder mildtätiger Zwecke überlassen" werde. Vor Gericht kam er damit nicht durch.) (BFH, II R 20/14)
Baurecht/Nachbarrecht: Eine Behörde kann gerichtlich zum Einschreiten verklagt werden
Beklagt sich eine Anwohnerin über – ihr unerträglich erscheinenden – Baulärm vom Nachbargrundstück (hier ging es um 5 Mehrfamilienhäuser, die dort hochgezogen wurden), und reichen die von der Ordnungsbehörde vorgeschriebenen Lärmschutzmaßnahmen nicht aus (beziehungsweise werden sie nicht ausreichend befolgt), so kann sie die Behörde verklagen. Im Juristendeutsch heißt das: Das Gebot des effektiven Rechtsschutzes kann es erfordern, der Behörde im Wege einer einstweiligen Anordnung konkrete Einzelmaßnahmen aufzugeben". (VGH Baden-Württemberg, 10 S 2471/14)
